Der Markt für Handelsimmobilien nähert sich nach Ansicht der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) nach Jahren ständiger Preissteigerungen seinem Höhepunkt. Nach dem Rekordjahr 2006 mit einem Transaktionsvolumen von rund 18 Milliarden Euro könnten die Immobilienpreise in zwei bis drei Jahren wieder zu sinken beginnen. Das legt eine Studie der Gesellschaft nahe.
Der Rückgang werde voraussichtlich sanft erfolgen, beruhigen die Macher der Studie. Große Unterschiede bestünden aber zwischen Toplagen und weniger attraktiven Lokalitäten. Weil die Konsumenten immer stärker zwischen dem Einkauf für den täglichen Bedarf beim Discounter und dem Erlebnisshopping am Abend oder am Wochenende trennen, bleiben große, gut mit dem Auto erreichbare Standorte und 1-A-Lagen in den Innenstädten attraktiv, während B- und C-Lagen sowie abgelegene Center auf der grünen Wiese mit Leerständen und Preisverfall kämpfen werden, prognostizieren die Experten.
Während der Umsatz des deutschen Einzelhandels seit 2001 mit leichten Abweichungen bei rund 380 Milliarden Euro stagniere, sei die Verkaufsfläche zwischen 2001 und 2005 kontinuierlich von 111 auf 118 Millionen Quadratmeter gestiegen. Nach Einschätzung der Befragten laufe der Trend zum Flächenwachstum jedoch aus. Top-Lagen in Metropolregionen wie München, Stuttgart und Hamburg bleiben begehrt, lassen sich aber kaum noch erweitern, mahnen die Experten. Umgekehrt gebe es in Gegenden mit tendenziell sinkender Kaufkraft, beispielsweise in weiten Teilen Ostdeutschlands oder im Ruhrgebiet, schon heute mehr Fläche als notwendig. Der demographische Wandel und die Abwanderung der jungen Bevölkerung in die ökonomischen Zentren verstärke die gegenläufige Entwicklung. Große Standorte in wirtschaftlich schwachen Regionen drohten zum Milliardengrab zu werden.
Doch auch Investitionen in Metropolregionen seien nicht ohne Risiken, denn im Mietwettbewerb um 1-A-Lagen könnten traditionelle Einzelhändler nicht mehr mithalten. Langfristig könne dieser Trend die Attraktivität von Premiumstandorten gefährden: Durch die Filialisierung werden die Innenstädte austauschbar und drohen ihre Anziehungskraft auf Käufer aus dem Umland zu verlieren.
Die Trends im Einzelhandel ändern sich immer schneller. Entsprechend sinke die Nutzungsdauer von Geschäftsimmobilien: Spätestens nach 10 bis 15 Jahren dürfe in den meisten Fällen eine Modernisierung, Umgestaltung oder sogar ein kompletter Neubau erforderlich sein. Die Einzelhandelsimmobilie der Zukunft werde deshalb von Anfang an so konzipiert werden, dass die mit Veränderungen verbundenen Kosten gering gehalten werden können. Darüber hinaus müssten die Konzepte absichern, dass die mögliche Volatilität der Immobilienwerte nicht das Handelsergebnis beeinflusst.
Die Auswirkungen der seit Jahresanfang 2007 in Deutschland zugelassenen Real Estate Investment Trusts (REITs) auf den Markt für Handelsimmobilien schätzen die Befragten zurückhaltend ein. Zwar sind insbesondere die Immobilien der Discounter mit ihren langfristig gesicherten Mieteinnahmen für REITs attraktiv. Die gesetzlich vorgeschriebene Börsennotierung der Immobiliengesellschaften habe aber für Handelsunternehmen nicht nur Vorteile.
Für die Studie wurden Handelsunternehmen mit einem gemeinsamen Marktanteil von etwa 25 Prozent des deutschen Einzelhandelsumsatzes und Projektentwickler von rund 110 Shopping-Centern in Deutschland befragt. Die Analyse stützt sich zudem auf die Aussagen von Experten führender Private-Equity-Gesellschaften sowie Investment- und Hypothekenbanken. Die Studie kann bei PricewaterhouseCoopers bezogen werden. (na/ml)
