Asset Backed Securities bringen Geld in die Kasse

Den Banken ein Schnippchen schlagen

Schalke 04 beschaffte sich mit Asset Backed Securities 100 Mio. Euro, und Pop-Ikone David Bowie konnte auf diesem Weg 55 Mio. Dollar locker machen. Dennoch stehen ABS hierzulande bislang kaum im Scheinwerferlicht. Genutzt wird dieses Finanzierungsinstrument vornehmlich in Großbritannien, Holland und Schweden.

Das könnte sich jedoch bald ändern – so gaben bei einer Untersuchung von Finance Research, Frankfurt, immerhin rund 56 % der befragten Unternehmen an, dass Asset Backed Securities künftig an Bedeutung gewinnen werden.

Vermögenswerte zu Wertpapieren

Asset Backed Securities (ABS) sind Wertpapiere, die durch zukünftige Zahlungsströme besichert sind. Es handelt sich dabei um durch Vermögenswerte (Assets) unterlegte (Backed) Wertpapiere (Securities). Grundsätzlich sieht dieser Finanzierungsweg die Veräußerungen von Forderungen eines Unternehmens, Kreditinstituts oder einer Kommune an eine Finanzierungsgesellschaft vor, die entsprechende Wertpapiere emittiert. Der Wertpapierkäufer erwirbt damit quasi einen Anteil an der Zweckgesellschaft. Das Wertpapier ist frei handelbar, fest- oder variabel verzinslich und entspricht damit etwa einer (Staats-)Anleihe.

Als Finanzierungsinstrument wurden Asset Backed Securities schon vor über 30 Jahren in den USA entwickelt. Erst 1998 fanden sie dann auch den Weg auf den deutschen Finanzmarkt. Dass ABS neue Perspektiven für die Finanzierung von Unternehmen eröffnen, unabhängig von Banken, erkennen hierzulande in jüngster Zeit vor allem Wohnungsunternehmen.

Die Finanzierungsgesellschaft, die auch als Special Purpose Vehicle (SPV) bezeichnet wird, ist rechtlich selbstständig und hat als einzigen Zweck den Ankauf von Forderungen und deren Emission in Wertpapieren. Diese Gesellschaft sitzt im Ausland und unterliegt damit auch nicht der Gewerbesteuer auf Zinserträge. Doch bevor die Anteilsscheine begeben werden, ist es Usus, die ABS durch eine Rating-Agentur – beispielsweise Moodys – bewerten zulassen. Der Vorteil: Bei einer günstigen Bewertung finden sie leichter Käufer.

Die Immobilienfinanzierung wird also über Ausgabe der Anleihen beschafft und nicht als Darlehen über Banken. Selbstverständlich erwartet auch die Zweckgesellschaft – wie auch Banken – dingliche Sicherheiten für die Finanzierung, damit die Bedienung der Zahlungsverpflichtungen sichergestellt ist.

Die wichtigsten Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung über ABS

Abtretung des Miet-Cashflows an die Zweckgesellschaft.
Verkauf von Schuldverschreibungen an die Zweckgesellschaft und deren dinglicher Sicherung über Grundpfandrechte für die Zweckgesellschaft oder deren Treuhänder.
Finanzierung über Hypothekendarlehen und deren Abtretung an die Zweckgesellschaft, einschließlich deren Besicherung.
Übertragung von Immobilien an die Zweckgesellschaft mit Rückkaufsverpflichtung zum Preis des Restwertes zum Zeitpunkt der Finanzierung.

Die Zweckgesellschaft (SPV) zeichnet eine Besonderheit aus: Sie dient tatsächlich nur als Vehikel der Transaktion. Sie ist selbst nur ein Mantel, der alle Aktivitäten bündelt und koordiniert, um letztendlich Wertpapiere zu emittieren. Deshalb braucht diese Gesellschaft auch keine Mitarbeiter, da alle Dienstleistungen quasi eingekauft werden. Die Akteure der SPV sind:

der Verkäufer: Er verkauft einen Forderungspool an die Finanzierungsgesellschaft.
der Arrangeur: Er macht die Verbriefung der Anlage bekannt und stellt Kriterien für die ABS auf. Dazu zählen die Bonitätsanforderungen, die Art der Besicherung und die Finanzkonditionen. Der Arrangeur wacht auch über die Einhaltung der vorgegebenen Kriterien.
der Servicedienstleister: Er überwacht die Bonität der Unternehmen und stellt die Verbindung zwischen Unternehmen und Investoren her.
die Rating-Agentur: Sie legt Eckpunkte der Bonität und für deren Überprüfung fest.
der Rechtsanwalt: Er gründet die Gesellschaft.
der Treuhänder: Er sorgt für den reibungslosen Ablauf der Zahlungsströme und ist meist eine Investmentbank.
der Händler: Er übernimmt die Platzierung der Wertpapiere auf dem Kapitalmarkt.

ABS für Wohnungsunternehmen

In Zeiten von Basel II gelten schärfere Bedingungen bei der Vergabe von Krediten – dies trifft auch auf Wohnungsunternehmen zu. Der Basel-II-Akkord soll helfen, künftige Bankenkrisen, wie sie beispielsweise in Japan herrschten, aber auch schon in Deutschland vorgekommen sind, zu vermeiden. Das bedeutet für Wohnungsunternehmen, dass der Kreditzins des Eigenkapitals in Abhängigkeit von der Bonität vergeben wird. Bei knappem Eigenkapital wird also ein höherer Risikozins fällig, was gerade den Mittelstand besonders hart trifft. Im Hinblick darauf scheinen neue Wege der Finanzierung nun an Bedeutung zu gewinnen. Es findet somit ein Risikotransfer vom Unternehmen auf die Kapitalanleger der ABS-Anleihe statt.

Doch so gut sich das Modell zunächst anhört – es gibt einige Knock-out-Kriterien beim Zugang zum ABS-Markt: Das erste Hindernis ist der Finanzierungsbedarf. Dieser liegt beim herkömmlichen Verfahren der ABS bei ca. 20 Mio. Euro – wie bei der Allgemeinen Kreditversicherung Coface AG, Mainz. Um in den Genuss von ABS zu kommen, muss das einzelne Wohnungsunternehmen also schon über einen ganz erheblichen Wohnungsbestand verfügen. Diese Summe werden nur wenige Unternehmen der Branche erreichen.

Eine Alternative dazu ist eine Abwandlung des herkömmlichen ABS-Verfahrens. Dabei wird das Kapital in einem Pool gesammelt. Das heißt: Die Finanzierungsgesellschaft wird nicht nur für ein Unternehmen, sondern für viele Unternehmen ins Leben gerufen. Hierüber lassen sich schon geringere Kapitalmittel beschaffen. Die Grenze des Kapitalbedarfes liegt meist bei 1 Mio. Euro, wie dies beispielsweise bei der Dr. Klein & Co. AG, Lübeck, der Fall ist; dort läuft gerade eine ABS-Pilotverbriefung. Grundlage dafür bildet eine Inhaberschuldverschreibung; sie wird dann von einer im Ausland ansässigen Zweckgesellschaft erworben. Insgesamt soll das Pilotprojekt 200 Mio. Euro einsammeln, um diese als Asset Backed Securities zu platzieren. Alle Risiken müssen dabei aus einer Klasse (Schuldverschreibung) stammen, damit sie möglichst gut von Rating-Agenturen bewertet werden. Dies wird durch die grundpfandliche Besicherung gewährleistet.

Aus eigener Erfahrung: Hans Peter Trampe, Vorstand der Dr. Klein Co. AG, Lübeck

Für welche Wohnungsunternehmen ist die Finanzierungsform Asset Backed Securities interessant?: Trampe: Für alle Wohnungsunternehmen, die langfristig finanzieren wollen. Eine Einschränkung muss jedoch gemacht werden: Unternehmen, die schon bei Banken keine Kredite bekommen, werden Schwierigkeiten haben, über diesen Weg ihren Finanzierungswunsch zu realisieren.
Vor welchem Zeithorizont findet diese Finanzierungsform normalerweise statt?: Trampe: Das hängt von der Ausgestaltung der Anleihe ab. Realistisch ist eine Finanzierungsdauer von fünf bis zehn Jahren. Danach kann entschieden werden, ob ein neues Papier ausgegeben werden soll oder die alte Anleihe getilgt wird. Als Alternative dazu gibt es auch ABS mit einer bei Hypothekendarlehen üblichen Tilgung von anfänglich 1–2 % p.a.
Welcher Zinssatz wird für die Begebung angesetzt?: Trampe: Der Zinssatz ist in erster Linie von der Bonität des Unternehmens abhängig. Die Kennziffern machen die Musik. Diese werden über die Rating-Agenturen klassifiziert. Für Firmenpool-ABS kommen dementsprechend nur Unternehmen gleicher Bonität in Frage. Der Zinssatz der Anleihe wird etwa in Höhe der jetzigen Darlehenszinsen liegen, also bei rund 4 % p.a.

Fazit: Verbriefung, Bonität und Rating

Um in den Genuss der Asset Backed Securities zu kommen, muss das Unternehmen einige Vorarbeiten leisten. Alle Bestandteile der Verbriefung – beispielsweise vermietete Immobilien – müssen von einem unabhängigen Gutachter bewertet werden. Diese Werte bilden dann die Grundlage der Verbriefung. Ideale Objekte weisen hierbei einen nur geringen Instandhaltungsaufwand und nur zu vernachlässigende Mietausfälle wegen Leerstands auf. Außerdem müssen noch volkswirtschaftliche Daten über die Region beigesteuert werden; dies kann auch vom Servicedienstleister selbst übernommen werden.

Ebenso ist eine Bonitätsprüfung Inhalt der Verbriefung, und die Bonitätsprüfung muss zudem jährlich wiederholt werden. Sie ist wichtig, da der Kapitalmarktinvestor ja nicht direkt in Kontakt mit dem Wohnungsunternehmen steht, und ein entscheidender Faktor, der das Vertrauen des Anlegers gewinnen soll. Für ihn ist ja das wichtigste Auswahlkriterium seiner Investition die positive Bewertung durch die Rating-Agentur.

Nützliche Links

Mehr zu ABS finden Sie z.B. bei der Allgemeinen Kreditversicherung Coface AG oder der Dr. Klein & Co. AG.