Die Risikoprüfung ist unabdingbar
Von Andreas Franken, Franken-Consulting
Due Diligence (DD) heißt eine Risikoprüfung, die mit „gebotener Sorgfalt“ durchgeführt wird. Solch eine Prüfung ist durch den Käufer grundsätzlich beim Erwerb von Unternehmen bzw. Unternehmensbeteiligungen oder Immobilien durchzuführen. Due-Diligence-Prüfungen ermitteln Stärken und Schwächen des Kaufobjekts inklusive individueller Risiken und spielen somit eine wichtige Rolle bei der Wertfindung.
Die Katze aus dem Sack holen
Wer die sprichwörtliche Katze im Sack kauft, erwirbt etwas ohne vorherige Prüfung. Im Alltag kaufen wir alle ständig Gegenstände ohne besondere Prüfungen. Denken wir an den Erwerb von Konsumgütern, eine Bestellung im Restaurant oder an die Eintrittskarte ins Kino. Hierbei geht es um Käufe, bei denen Marken von Produkten inklusive ihrer Garantieversprechen für Orientierung sorgen und der Gesetzgeber den Verbraucher durch Gesetze (Gewährleistung) schützt. Demzufolge sind die Risiken für den Käufer zumeist vergleichsweise gering.
Ganz anders sieht es aus, wenn man eine Immobilie oder ein Unternehmen erwirbt, denn hierbei werden sonst übliche Gewährleistungsansprüche zumeist ausgeschlossen, und es gibt im Regelfall auch sonst keine Garantien. Das Berufen auf eine Marke ist ebenfalls nicht darstellbar, da es sich bei solchen Kaufvorgängen immer um Individualitäten handelt. Und wenn der Käufer kein Verbraucher ist, gelten sowieso strengere Gesetze.
Deshalb ist in solchen Fällen stets eine sehr sorgfältige Prüfung der Kaufsache durch den Käufer durchzuführen, nämlich eine Due Diligence. Damit soll überprüft werden, dass die zugesicherten Eigenschaften der Kaufsache existieren, dass keine (versteckten) Mängel vorhanden sind und dass der Verkaufspreis korrekt ermittelt wurde. Andernfalls bietet die DD Möglichkeiten zur Nachverhandlung.
Due Diligence bei Immobilien
Wer beispielsweise ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage erwirbt, sollte nicht nur die Substanz der angebotenen Immobilie bewerten lassen, sondern auch Aspekte wie Lage, Zukunftsperspektive, Mieterstruktur, bisheriges Zahlungsverhalten der Mieter, Bonität, Rechtsstreitigkeiten, Mietverträge etc. Eine Überprüfung der Mietverträge ergibt nicht selten, dass nicht alle Nebenkostenpositionen umgelegt werden können, oder zeigt auf, dass weitere Besonderheiten existieren, welche die Rentabilität der Immobilie und somit den Kaufpreis beeinflussen.
Das Ziel der DD ist aber nicht etwa, den Kauf zu verhindern, sondern alle relevanten Fakten zum Erwerb offenzulegen und somit verborgene Risiken aufzudecken. In Kenntnis aller Risiken kann dann auch ein gerechter Verkaufspreis ermittelt werden.
Due Diligence bei Unternehmen
Bei Unternehmen verhält es sich ähnlich, denn auch diese sind vor dem Kauf genauestens zu prüfen. Hierbei wird im Rahmen einer Due Diligence in der Regel auf folgende Teilbereiche geachtet:
- Die Legal Due Diligence beleuchtet rechtliche Aspekte.
- Die Tax Due Diligence untersucht das Thema Steuern.
- Die Financial Due Diligence befasst sich mit dem Thema Finanzen.
- Bei der Commercial Due Diligence geht es um die Positionierung in den Märkten; hierbei spielen die Unternehmensstrategie und das Marktumfeld wichtige Rollen.
- Die Environmental Due Diligence befasst sich mit dem Thema Umweltrisiken.
- Die Technical Due Diligence eruiert alle technischen Aspekte, z.B. die eigene technische Ausstattung.
- Die Human Resources Due Diligence legt beispielsweise die Abhängigkeit von bestimmten Mitarbeitern oder Mitarbeiterprofilen offen, die am Markt nur schwierig zu erfüllen sind.
Fazit: Sorgfalt vor dem Kauf zahlt sich aus
Je nachdem, was genau erworben werden soll, sind die Anforderungen an eine DD unterschiedlich. Beim Immobilienerwerb werden naturgemäß ganz andere Schwerpunkte als beim Unternehmenskauf gesetzt. Und ein Produktionsunternehmen wird auch anders untersucht als etwa ein Dienstleistungsunternehmen.
Das Ergebnis einer DD ist eine Daten- und Informationsbasis, die möglichst lückenlos ist und potenzielle Risiken schonungslos offenlegt. In der Folge kann der Käufer gegebenenfalls den Kaufpreis anpassen oder Garantien verlangen. Im Extremfall kann auf diese Weise eine Fehlinvestition vermieden werden.
Zwar ist eine Due Diligence immer mit Aufwand verbunden, aber wer hohe Beträge in eine Immobilie oder ein Unternehmen investieren möchte, sollte sich nicht davor scheuen, einen kleineren Betrag in eine vorgelagerte Due Diligence zu investieren.
