Forderungen im Grundbuch verankern
Von Sabine Wagner
Bei einer Gesamtgrundschuld werden gemäß §§1192, 1132 BGB mehrere Grundstücke belastet, und zwar so, dass an den Gläubiger (zu dessen Gunsten die Grundstücke belastet werden) ein Geldbetrag zu zahlen ist. Dem Gläubiger steht es frei, ob er sich nur aus einem Grundstück oder aus mehreren dieser Grundstücke befriedigt. Eigentümer der Grundstücke kann, muss aber nicht, der persönliche Schuldner sein. Es ist auch möglich, dass die Grundstücke verschiedenen Eigentümern gehören.
Im Gegensatz zur Gesamthypothek setzt die Gesamtgrundschuld nicht unbedingt das Bestehen einer Forderung voraus. In diesem Fall spricht man von einer so genannten isolierten Grundschuld; besteht eine Forderung, so spricht man von einer Sicherungsgrundschuld.
Als wirtschaftliche Einheit wertvoller
Eine Gesamtgrundschuld ist dort sinnvoll, wo ein Grundstück nicht ausreicht, um den Gläubiger im Fall des Forderungsausfalles vollständig zu befriedigen.
Sie kann aber auch im Nachhinein entstehen, wenn ein großes Grundstück, auf dem eine Grundschuld eingetragen ist, geteilt wird: Durch die Teilung wird jedes der betroffenen Grundstücke mit der Grundschuld belastet. Sofern der Gläubiger nicht einer Löschung der Grundschuld zustimmt, hat der (neue) Eigentümer des Grundstückes keine Handhabe, die Belastung des Grundstückes zu beseitigen. Der Gläubiger wiederum wird einer Löschung nur dann zustimmen, wenn seine Forderung vorab befriedigt wird oder für ihn sichergestellt ist, dass die verbleibende Gesamtgrundschuld ausreicht.
Grundschuldbestellungs- und Sicherungsvertrag
Gesamtgrundschulden werden wie eine Hypothek bestellt und setzen eine Einigung zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Gläubiger voraus. Erforderlich ist
- der Abschluss eines Grundschuldbestellungsvertrags (er regelt entweder, dass für den Gläubiger eine Gesamtgrundschuld bestellt wird oder ihm eine bereits bestehende Gesamtgrundschuld abgetreten wird; im Fall der Abtretung ist die Abtretungserklärung zwingend notariell zu beurkunden) und
- der Abschluss eines Sicherungsvertrages (darin wird bestimmt, welche Forderung bzw. welche Forderungen durch die Gesamtgrundschuld gesichert werden sollen).
Der Grundschuldbestellungsvertrag sollte auch regeln, wer welche Kosten zu tragen hat, was Notar und Grundbucheintragung betrifft (Letztere sollten vom Schuldner gezahlt werden, erstere Kosten sind einzelfallabhängig und damit Verhandlungssache).
Wenn eine Gesamtgrundschulden als Sicherungsgrundschuld fällig wird, ist das Grundstück zu verwerten. Dies erfolgt entweder mittels Zwangsvollstreckungstitel durch eine Zwangsversteigerung oder durch die Zwangsverwaltung.
Diese Serie beschreibt die gängigen Arten, Zahlungsausfälle zu vermeiden. Die Systematik beginnt mit den Mitteln, die sich am besten eignen, und endet mit Sicherheitsmaßnahmen, die heutzutage nicht empfehlenswert sind, weil sie zu schwach und in der Handhabung zu aufwendig sind: 1. Akkreditiv, 2. Garantien, 3. Bürgschaft, 4. Schuldbeitritt, 5. Sicherungsübereignung, 6. Gesamtgrundschuld, 7. Grundschuld, 8. Gesamthypothek, 9. Hypothek, 10. Eigentumsvorbehalt, 11. Sicherungsabtretung, 12. Patronatserklärung, 13. Pfandrecht an beweglichen Sachen, 14. Pfandrecht an Rechten. Der Newsletter des MittelstandsWiki informiert Sie, sobald ein neuer Beitrag erscheint.
Fazit: Im Ausland nicht ohne Rechtsbeistand!
Sofern einem Unternehmen eine Gesamtgrundschuld im Ausland angeboten wird, ist zu klären, ob dies im betreffenden Land überhaupt geht und welche Besonderheiten gelten. Es gibt Staaten, in denen ausländische Gesellschaften nur unter der Voraussetzung als Gläubiger ins Grundbuch eingetragen werden können, dass sie im Handelsregister des betreffenden Landes registriert sind. Man sollte in solchen Fällen unbedingt rechtlichen Rat einholen, entweder durch einen Anwalt, der vor Ort zugelassen ist, oder durch einen Rechtsanwalt in Deutschland, von dem Sie wissen, dass er besondere rechtliche Landeskenntnisse hat.
- Das gilt im Prinzip genauso für die Grundschuld an sich, der sich der folgende Teil dieser Serie widmet.
