Direkt an die Forderung gekoppelt
Von Sabine Wagner
Bei einer Gesamthypothek wird für eine Forderung eine Hypothek an mehreren Grundstücken bestellt. Nach § 1132 Abs. 1 Satz 1 BGB haftet jedes der Grundstücke für diese Forderung. Die Grundstücke können dabei einem Eigentümer gehören oder mehreren. Der Schuldner selbst muss nicht unbedingt Eigentümer eines Grundstückes sein; er muss aber Dritte davon überzeugen, dass diese ihre Grundstücke bzw. ihr Grundstück mit einer Gesamthypothek belasten.
Die Gesamthypothek kommt in Fällen in Betracht, in denen entweder
- der Grundbesitz bereits zu Anfang zersplittert ist, d.h. die einzelnen Grundstücke zu klein sind, um die Forderung abzusichern, oder wenn
- ein großes Grundstück später geteilt wird und aus einer Hypothek eine Gesamthypothek wird.
Nur im Grundbuch oder mit Brief
Das Vorliegen einer Forderung ist Voraussetzung für die Gesamthypothek. Ohne Forderung entsteht keine Gesamthypothek und wenn die Forderung später durch Zahlung erlischt, dann besteht die Gesamthypothek nicht fort.
Weitere Voraussetzung ist die Einigung mit dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks bzw. der Grundstücke über die Entstehung und Eintragung der Hypothek im Grundbuch (sogenannte Buchhypothek). Bei einer Briefhypothek ist die Übergabe des ausgestellten Briefes über die Hypothek vom jeweiligen Eigentümer des Grundstückes erforderlich.
Die Briefhypothek ist der Regelfall. Sie macht es dem Gläubiger leichter, seine Forderung wiederum abzutreten, ohne dass mit dem Schuldner neu verhandelt werden müsste; diese gute Verkehrsfähigkeit ist der Hauptvorteil der Briefhypothek gegenüber gebundeneren Sicherungsformen. Der Schuldner wiederum kann den Hypothekenbrief, sobald die Schuld durch Tilgung erloschen ist, ohne große Neubestellung wieder einsetzen.
Bei der Buchhypothek wird die Ausstellung des Briefes ausgeschlossen und dies so im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt entweder auf Antrag des Eigentümers oder auf Antrag des Gläubigerunternehmens mit Bewilligung des Eigentümers.
Wichtig!
Sofern der Gläubiger nach Bestellung der Gesamthypothek die Forderung an einen Dritten abtritt, geht auch die Gesamthypothek auf den neuen Gläubiger über. Dies erklärt sich dadurch, dass eine Hypothek immer an eine bestehende Forderung geknüpft ist. Solange es die Forderung gibt, wandert die Gesamthypothek mit der Forderung mit.Eine solche Abtretung muss gemäß § 1154 Abs. 3 BGB ins Grundbuch eingetragen werden. Bei der Briefhypothek muss die Abtretungserklärung schriftlich erteilt werden. Wichtig dabei ist, dass man die Person des Abtretungsempfängers durch Angabe des vollständigen Namens, des Geburtsdatums mit Geburtsort sowie der aktuellen Anschrift bestimmt und zweifelsfrei bezeichnet. Sodann hat man den Brief bezüglich der Bestellung der Gesamthypothek an den Erwerber der Forderung und der Gesamthypothek zu übergeben.
Realistische Verwertungsmöglichkeiten
Zahlt der Schuldner seine Forderung nicht, dann erfolgt die Zahlung aus dem Grundstück in Form der zwangsweisen Verwertung. Nach einem gesetzlich geregelten Verfahren kommt es in der Regel zur Zwangsversteigerung.
Eine Zwangsverwaltung als Verwertungsmöglichkeit wird für Unternehmen eher nicht in Betracht kommen, da es endlich an den Geldbetrag in voller Höhe kommen und sich nicht mit monatlichen Einnahmen zufrieden geben will. Wichtig ist auch zu wissen, dass aus dem Versteigerungserlös zuerst die Gerichts- und Verfahrenskosten beglichen werden und erst dann die Forderung des Unternehmens.
Bewertung inklusive Rahmenkosten
Im Vorfeld ist unbedingt zu klären, welchen Wert jedes einzelne Grundstück hat. Ferner ist entscheidend, welche im Grundbuch eingetragenen oder vertraglichen Belastungen jeweils vorliegen. Ganz wichtig, insbesondere bei Industriegrundstücken, ist außerdem die Abklärung von Altlastenrisiken wie z.B. Chemikalieneinträgen im Boden und damit verbundenen Sanierungskosten.
Diese Serie beschreibt die gängigen Arten, Zahlungsausfälle zu vermeiden. Die Systematik beginnt mit den Mitteln, die sich am besten eignen, und endet mit Sicherheitsmaßnahmen, die heutzutage nicht empfehlenswert sind, weil sie zu schwach und in der Handhabung zu aufwendig sind: 1. Akkreditiv, 2. Garantien, 3. Bürgschaft, 4. Schuldbeitritt, 5. Sicherungsübereignung, 6. Gesamtgrundschuld, 7. Grundschuld, 8. Gesamthypothek, 9. Hypothek, 10. Eigentumsvorbehalt, 11. Sicherungsabtretung, 12. Patronatserklärung, 13. Pfandrecht an beweglichen Sachen, 14. Pfandrecht an Rechten. Der Newsletter des MittelstandsWiki informiert Sie, sobald ein neuer Beitrag erscheint.
Zum Schluss rechnet man bei der Wertermittlung der Grundstücke noch vorsorglich sämtliche Kosten der gerichtlichen Geltendmachung mit ein. Nur so stellen Unternehmen sicher, dass die Gesamthypothek wirklich eine Sicherheit darstellt.
Fazit: Option in zweiter Linie
Bei mehreren Grundstücken ist keineswegs ausgeschlossen, dass es länger dauert, bis alle Objekte verwertet sind. Insgesamt empfiehlt sich die Gesamthypothek – besonders im direkten Vergleich mit einer Grundschuld bzw. Gesamtgrundschuld – als Sicherheit nur, wenn kein höherwertiges Sicherungsmittel zur Verfügung steht.
