Am besten mit Eintragung auf den Eigentümer
Von Sabine Wagner
Es gibt zwei Arten von Grundschulden: die Sicherungsgrundschuld, die eine Forderung sichert, und die sogenannte isolierte Grundschuld, die keine Forderung sichert. Im Gegensatz zur Hypothek kommt es bei der Grundschuld nicht darauf an, ob die Forderung tatsächlich Bestand hat oder nicht. Aus diesem Grund hat die Sicherungsgrundschuld die Hypothek heutzutage weitestgehend verdrängt.
Die Grundschuld wird durch den Abschluss eines schriftlichen Vertrages bestellt. In dem Vertrag wird für den Gläubiger eine Grundschuld bestellt oder eine bereits vorhandene Grundschuld abgetreten.
Grundschuldbrief und Abtretungserklärung
Insofern die Grundschuld lediglich ins Grundbuch eingetragen wird, handelt es sich um eine reine Buchgrundschuld. Eine Briefgrundschuld erfordert neben der Einigung bezüglich der Grundschuldbestellung noch eine schriftliche Abtretungserklärung sowie die Übergabe des Grundschuldbriefes. Damit die Abtretungserklärung wirksam ist, muss in der Urkunde auch die Person des Gläubigers (des Abtretungsempfängers) genau und zweifelsfrei bezeichnet werden! Es reicht also nicht, nur Vor- und Nachnamen anzugeben. Vielmehr sind die vollständige Anschrift und das genaue Geburtsdatum einschließlich Geburtsort anzugeben. (Darauf wird der Notar aufmerksam machen, da die Abtretungserklärung der notariellen Beurkundung bedarf.)
Um den Rang im Grundbuch zu sichern, kann sich eine Eigentümergrundschuld anbieten; sie wird vom Eigentümer des Grundstückes für diesen selbst bestellt und später auf den Gläubiger übertragen.
Wertermittlung mit Risikoausschluss
Falls ein Unternehmen eine solche Sicherheit in Anspruch nehmen muss, kann es gleich aus der Grundschuld vorgehen und muss nicht auf die gesicherte Forderung zurückgreifen. Die Verwertung des Grundstückes erfolgt mittels Zwangsvollstreckungstitel durch Zwangsversteigerung oder durch Zwangsverwaltung.
Normalerweise wird ein Unternehmen kein Interesse an einer Zwangsverwaltung eines Grundstückes haben, weil das mit Kosten, Zeitaufwand und oft mit Ärger verbunden ist. Nutzungen wie Pachtzins, Mieteinnahmen etc. sind im Zweifel nicht interessant.
Es ist deshalb wichtig, bereits im Vorfeld zu klären, welchen Wert das Grundstück hat. Wichtig ist ferner, welche im Grundbuch eingetragenen oder vertraglichen Belastungen vorliegen. Ganz wichtig, insbesondere bei Industriegrundstücken, ist auch die Abklärung von Altlastenrisiken (z.B. durch Chemikalieneinträge im Boden) und der damit verbundenen Sanierungskosten.
Zum Schluss rechnet man bei der Wertermittlung des Grundstückes vorsorglich noch die Kosten der gerichtlichen Geltendmachung mit ein. So stellt man sicher, dass die Grundschuld wirklich eine Sicherheit darstellt. Die Kosten der notariellen Beurkundung und der Grundbucheintragung sind vom Kunden zu tragen.
Diese Serie beschreibt die gängigen Arten, Zahlungsausfälle zu vermeiden. Die Systematik beginnt mit den Mitteln, die sich am besten eignen, und endet mit Sicherheitsmaßnahmen, die heutzutage nicht empfehlenswert sind, weil sie zu schwach und in der Handhabung zu aufwendig sind: 1. Akkreditiv, 2. Garantien, 3. Bürgschaft, 4. Schuldbeitritt, 5. Sicherungsübereignung, 6. Gesamtgrundschuld, 7. Grundschuld, 8. Gesamthypothek, 9. Hypothek, 10. Eigentumsvorbehalt, 11. Sicherungsabtretung, 12. Patronatserklärung, 13. Pfandrecht an beweglichen Sachen, 14. Pfandrecht an Rechten. Der Newsletter des MittelstandsWiki informiert Sie, sobald ein neuer Beitrag erscheint.
Fazit: Auslandsvarianten prüfen lassen
Sofern einem Unternehmen eine Art Grundschuld in einem anderen Staat angeboten wird, ist zunächst abzuklären, welche abweichenden Regelungen für die notarielle Beurkundung und der Grundbucheintragung gelten und wie sicher die Grundschuld wäre. Es empfiehlt sich in solchen Fällen, einen Rechtsanwalt mit speziellen Landesrechtskenntnissen einzuschalten oder eine Rechtsauskunft bei der zuständigen deutschen Auslandshandelskammer einzuholen. Man sollte dabei versuchen zu erreichen, dass der Gläubiger auch diese Kosten trägt!
- Der folgende Teil der Serie widmet sich der Gesamthypothek.
