Eine Forderung, ein Grundstück
Von Sabine Wagner
Im Gegensatz zur Gesamthypothek wird eine Hypothek nur an einem einzigen Grundstück bestellt (und nicht an mehreren Grundstücken). Es haftet also nur ein Grundstück für die betreffende Forderung. Ein Grundstück kann gemäß § 1113 BGB dergestalt belastet werden, „dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist“. Auch bei der Hypothek gilt: Das Vorliegen einer Forderung ist Voraussetzung. Ohne Forderung entsteht keine Hypothek, und wenn die Forderung später durch Zahlung erlischt, dann besteht die Hypothek nicht fort.
Eine weitere Voraussetzung ist die Einigung mit dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks über die Entstehung und Eintragung der Hypothek im Grundbuch (Buchhypothek). Bei einer Briefhypothek ist die Übergabe des ausgestellten Briefes über die Hypothek vom jeweiligen Eigentümer des Grundstückes an das fordernde Unternehmen erforderlich.
Die Briefhypothek ist der Regelfall
Für die Hypothek gelten im Wesentlichen dieselben Prinzipien wie für die Gesamthypothek: Bei einer Buchhypothek wird die Ausstellung des Briefes ausgeschlossen und dies so im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt entweder auf Antrag des Eigentümers oder auf Antrag des Gläubigerunternehmens mit Bewilligung des Eigentümers.
Zahlt der Schuldner seine Forderung nicht, dann erfolgt die Zahlung aus dem Grundstück in Form der zwangsweisen Verwertung. Nach einem gesetzlich geregelten Verfahren kommt es in der Regel zur Zwangsversteigerung. Die Zwangsverwaltung als Verwertungsmöglichkeit kommt für Unternehmen meist kaum in Betracht, da es endlich an seine Außenstände kommen will und sich nicht mit monatlichen Einnahmen zufriedengeben wird. Wichtig auch hier: Aus dem Versteigerungserlös werden zuerst die Gerichts- und Verfahrenskosten beglichen und erst dann die Forderung.
Diese Serie beschreibt die gängigen Arten, Zahlungsausfälle zu vermeiden. Die Systematik beginnt mit den Mitteln, die sich am besten eignen, und endet mit Sicherheitsmaßnahmen, die heutzutage nicht empfehlenswert sind, weil sie zu schwach und in der Handhabung zu aufwendig sind: 1. Akkreditiv, 2. Garantien, 3. Bürgschaft, 4. Schuldbeitritt, 5. Sicherungsübereignung, 6. Gesamtgrundschuld, 7. Grundschuld, 8. Gesamthypothek, 9. Hypothek, 10. Eigentumsvorbehalt, 11. Sicherungsabtretung, 12. Patronatserklärung, 13. Pfandrecht an beweglichen Sachen, 14. Pfandrecht an Rechten. Der Newsletter des MittelstandsWiki informiert Sie, sobald ein neuer Beitrag erscheint.
Wertermittlung inklusive Nebenkosten
Bei allen Hypotheken ist unbedingt im Vorfeld zu klären, welchen Wert das Grundstück hat und welche im Grundbuch eingetragenen oder vertraglichen Belastungen vorliegen! Ganz wichtig – insbesondere bei Industriegrundstücken – ist auch die Abklärung von Altlastenrisiken und der damit verbundenen Sanierungskosten. Die Lage des Grundstücks gilt es ebenfalls hinreichend zu berücksichtigen. Zum Schluss rechnet man bei der Wertermittlung noch vorsorglich sämtliche Kosten einer gerichtlichen Geltendmachung mit ein, denn erst dann ist sichergestellt, dass die Hypothek wirklich eine Sicherheit darstellt. (Im Internet findet man etliche Adressen, die streitwertbasiert die Anwalts- und Gerichtskosten ausrechnen.)
Hypotheken sind handelbar
Sofern das fordernde Unternehmen nach Bestellung der Hypothek die Forderung an einen Dritten abtritt, geht auch die Hypothek auf den neuen Gläubiger über. Dies erklärt sich dadurch, dass eine Hypothek immer an eine bestehende Forderung geknüpft ist. Solange es diese Forderung gibt, wandert die Hypothek immer mit.
Die Abtretung kann gemäß § 1154 Abs. 3 BGB ins Grundbuch eingetragen werden. Bei der Briefhypothek muss die Abtretungserklärung schriftlich erteilt werden. Dabei ist wichtig, dass die Person des Abtretungsempfängers bestimmt und zweifelsfrei durch Angabe des vollständigen Namens, des Geburtsdatums mit Geburtsort sowie der aktuellen Anschrift bezeichnet wird. Dann hat das erste Gläubigerunternehmen den Brief über die Bestellung der Hypothek an den Erwerber der Forderung und der Hypothek zu übergeben.
Fazit: Immobilien sind ein festes Pfand
Die Hypothek war das klassische Mittel der Darlehensabsicherung. Diese Rolle spielt das Sicherungsinstrument allerdings längst nicht mehr. In den meisten Fällen ist an ihre Stelle die Sicherungsgrundschuld getreten, denn dort kommt es nicht darauf an, ob die zugrunde liegende Forderung tatsächlich Bestand hat. Im Warenhandel und bei vergleichbaren Transaktionen stellt die Hypothek für ein Unternehmen, das die vorgenannten Empfehlungen berücksichtigt, jedoch weiterhin eine gute Sicherheit dar. Das Hauptargument: Grundstücke sind wertbeständig.
- Der folgende Teil dieser Serie sieht sich die Absicherung durch Eigentumsvorbehalt genauer an. Der Newsletter des MittelstandsWiki informiert Sie, sobald ein neuer Beitrag erscheint.
